Sortir de la classe F ou G : comment rendre son logement à nouveau louable

Sortir de la classe F ou G : ce qu’il faut retenir

Sortir un logement de la classe F ou G consiste à lui faire gagner au moins une classe au DPE, par un reclassement administratif lorsqu’il est chauffé à l’électricité, ou par des travaux d’isolation et de chauffage dans tous les autres cas. En métropole, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, étend l’interdiction aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis le 24 août 2022.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité ont ainsi été reclassés sans aucun travaux, et une attestation de reclassement s’obtient en ligne auprès de l’ADEME sans faire revenir un diagnostiqueur. C’est la toute première vérification à effectuer avant d’engager la moindre dépense.

Si des travaux restent nécessaires, la séquence la plus efficace consiste à isoler les combles, puis les murs, puis à remplacer les menuiseries, à installer une ventilation adaptée et enfin à changer le système de chauffage, dimensionné sur les besoins réels après isolation. Le budget d’une rénovation permettant un gain de deux classes se situe généralement entre 25 000 et 45 000 € pour un logement de taille moyenne, avant aides. Faire Ma Rénovation, entreprise RGE Qualibat installée dans les Yvelines depuis 15 ans, réalise l’état des lieux thermique, chiffre le gain de classes attendu et remet un devis gratuit sous 48h.

Sommaire

• Sortir de la classe F ou G : ce qu’il faut retenir
• Le calendrier réel des interdictions de location
• Étape 1 : vérifier si votre logement a déjà été reclassé
• Étape 2 : faire un audit énergétique plutôt qu’un devis
• Étape 3 : les travaux qui font réellement gagner des classes
• Étape 4 : les aides mobilisables en tant que bailleur
• Les erreurs qui coûtent cher
• Pourquoi faire appel à Faire Ma Rénovation
• FAQ : vos questions sur la sortie de passoire thermique
• Conclusion

Le calendrier réel des interdictions de location

Trois années d’amendements et de propositions de loi ont brouillé le message. Voici ce qui s’applique aujourd’hui en métropole, issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

• Depuis 2023 : les logements dépassant 450 kWh/m²/an, les G les plus énergivores, sont considérés comme non décents,
• Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits à la mise en location,
• Au 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étend aux logements classés F,
• Au 1er janvier 2034 : elle s’étend aux logements classés E.

Un point de vocabulaire qui a son importance : le fondement juridique est celui de la décence du logement, et non une obligation de rénovation. Concrètement, un logement qui ne respecte pas le seuil de performance minimal n’est plus décent, il ne peut donc plus être loué ni reloué. Cela signifie aussi qu’un bail en cours reste valide jusqu’à son terme, mais que son renouvellement devient impossible. Le locataire en place peut par ailleurs exiger des travaux de mise en conformité.

Deux précisions complémentaires. D’une part, rien n’interdit de vendre un logement classé F ou G, à n’importe quelle date : seule la location est encadrée. D’autre part, les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022, sans revalorisation possible ni au renouvellement ni en cours de bail. Un bailleur qui attend perd donc du pouvoir d’achat locatif chaque année, avant même l’échéance qui le concerne.

Étape 1 : vérifier si votre logement a déjà été reclassé

C’est la première chose à faire, et elle ne coûte rien. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Ce paramètre technique majorait artificiellement la consommation des logements chauffés à l’électricité, alors que l’électricité française est largement décarbonée.

Conséquence directe : environ 850 000 logements ont changé de classe sans le moindre travaux, parfois d’une classe, parfois de deux. Les petites surfaces chauffées à l’électricité sont les grandes gagnantes de ce recalcul. Un studio classé F peut se retrouver en D, un logement G basculer en F et sortir immédiatement de l’interdiction en vigueur.

Les DPE déjà réalisés restent valides, et il n’est pas nécessaire de faire revenir un diagnostiqueur : une attestation de reclassement s’obtient en ligne auprès de l’ADEME. Si votre bien est chauffé à l’électricité et se situait en limite de classe, commencez impérativement par là. Vous saurez en quelques minutes si vous devez engager 30 000 € de travaux ou simplement mettre à jour un document.

Attention toutefois à ne pas surinterpréter ce sursis. Un logement reclassé de G à F reste interdit à la location en 2028, et son loyer demeure gelé entre-temps. Le reclassement offre du temps, pas une solution.

Étape 2 : faire un audit énergétique plutôt qu’un devis

Un DPE vous donne une lettre. Un audit énergétique vous donne un chemin. Il modélise le comportement thermique du logement, hiérarchise les postes de déperdition et propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés, avec le gain de classes attendu pour chacun. C’est le seul document qui permet de répondre à la vraie question du bailleur : combien dois-je dépenser, exactement, pour passer de F à D ?

Il est également requis pour accéder aux aides à la rénovation d’ampleur, qui financent précisément les sauts de plusieurs classes. Demander trois devis à trois artisans avant d’avoir cet audit revient à comparer des solutions sans savoir laquelle résout le problème.

Un point spécifique aux bailleurs mérite attention : si le logement se situe en copropriété, une partie des leviers vous échappe. L’isolation des façades ou de la toiture relève des parties communes et donc de l’assemblée générale. Votre périmètre d’action individuel se limite alors aux menuiseries, à l’isolation intérieure des murs donnant sur l’extérieur, au chauffage et à la ventilation. L’audit permet de savoir si ce périmètre suffit à atteindre la classe visée.

Étape 3 : les travaux qui font réellement gagner des classes

Tous les travaux ne pèsent pas le même poids dans le calcul du DPE. Voici la séquence qui produit le meilleur rendement, du plus rentable au plus lourd.

L’isolation des combles, le geste au meilleur rapport

Premier poste de déperditions, et de loin le moins cher à traiter. Sur des combles perdus, le soufflage d’isolant se réalise en une journée pour quelques milliers d’euros, et c’est le premier des travaux d’isolation à envisager. Il peut, à lui seul, faire gagner une à deux classes sur un logement très dégradé. Aucun autre poste n’offre ce ratio.

L’isolation des murs, le levier structurel

Deuxième poste de déperditions. Sur un pavillon en parpaing, l’isolation par l’extérieur traite les ponts thermiques que rien d’autre ne rattrape, notamment les nez de dalle. Sur du bâti ancien, l’isolation intérieure avec des matériaux perspirants s’impose, une contrainte que nous détaillons dans notre guide sur la rénovation d’une maison en meulière. C’est le poste le plus coûteux, mais aussi celui qui débloque les sauts de plusieurs classes.

Les menuiseries, le confort visible

Remplacer du simple vitrage améliore le DPE, mais moins spectaculairement que l’isolation de l’enveloppe. En revanche, c’est le poste que le locataire voit et ressent immédiatement, ce qui compte pour la relocation. Pensez à traiter les coffres de volets roulants, souvent de véritables trous dans l’isolation : notre guide sur les fenêtres qui laissent passer le froid détaille les signaux à repérer lors de la visite du logement.

Le chauffage, en dernier et jamais avant

Le mode de chauffage pèse lourd dans le calcul du DPE, et remplacer une chaudière fioul par une pompe à chaleur fait souvent gagner une à deux classes. Mais installer une PAC avant d’isoler conduit à une machine surdimensionnée, coûteuse et décevante. Isolez, calculez, installez ensuite. La ventilation, elle, n’est pas une option dès que le logement gagne en étanchéité.

Le type de bâti détermine largement l’arbitrage. Nos guides détaillent les logiques propres à chaque cas, notamment pour la rénovation d’un pavillon des années 70-80, le profil de bien le plus courant parmi les passoires thermiques d’Île-de-France.

Étape 4 : les aides mobilisables en tant que bailleur

Les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov’, sous conditions. Trois règles structurent l’accès au dispositif : le logement doit avoir au moins quinze ans, le bien doit être détenu en nom propre et non via une SCI, et le bailleur s’engage à louer le logement comme résidence principale pendant au moins six ans après travaux. Le nombre de logements aidés est par ailleurs limité sur une période glissante.

Le parcours accompagné, dédié aux rénovations d’ampleur, est celui qui concerne le plus directement les passoires thermiques. Il vise un gain minimal de deux classes, il est réservé aux logements les moins performants et il impose le recours à un accompagnateur agréé, dont le coût est partiellement pris en charge. C’est aussi le seul parcours qui permet aujourd’hui de financer l’isolation des murs.

Trois dispositifs complémentaires se cumulent avec cette aide principale : les primes CEE versées par les fournisseurs d’énergie, la TVA réduite sur la fourniture et la pose, et l’éco-prêt à taux zéro, accessible sans condition de ressources et particulièrement utile pour financer le reste à charge. S’ajoute enfin un levier propre aux bailleurs : au régime réel, les travaux sont déductibles des revenus fonciers, et un déficit foncier peut être généré.

Deux mises en garde. Les barèmes et les conditions d’accès ont beaucoup évolué ces derniers mois, avec notamment la suppression du bonus spécifique de sortie de passoire et un resserrement des parcours : vérifiez les modalités en vigueur au moment de déposer votre dossier. Et rappelez-vous la règle absolue : le devis doit être signé, et les travaux jamais commencés, avant le dépôt de la demande. Un dossier déposé après démarrage du chantier est irrecevable.

Les erreurs qui coûtent cher

La première erreur est d’attendre l’échéance. Les délais s’additionnent : audit, devis, instruction des aides, approvisionnement, chantier. Un bailleur qui s’y prend six mois avant janvier 2028 découvrira que le planning ne tient pas, et se retrouvera avec un bien invendable au prix espéré et inlouable.

La deuxième est de viser la classe juste au-dessus. Passer de F à E fait sortir votre bien de l’échéance de 2028, mais le place directement sous celle de 2034. Sur un logement que vous comptez conserver, viser D ou mieux évite de refaire un chantier dix ans plus tard, et donne accès aux aides les plus généreuses, qui récompensent les sauts de plusieurs classes.

La troisième est de saucissonner les travaux poste par poste sur plusieurs années. Outre le coût cumulé des échafaudages et des interventions, cette approche ferme l’accès aux dispositifs de rénovation d’ampleur, qui exigent un bouquet cohérent et un gain de classes mesuré.

La quatrième, enfin, est de céder au démarchage. L’échéancier d’interdiction crée une pression que les escrocs exploitent : faux mandataires, promesses de travaux à un euro, détournement de la prime. Vérifiez systématiquement la certification RGE, l’existence légale de l’entreprise et ses assurances, et ne signez jamais dans l’urgence d’un rendez-vous.

Pourquoi faire appel à Faire Ma Rénovation

Sortir un logement de la classe F ou G n’est pas un chantier comme un autre : c’est un objectif chiffré. Il ne s’agit pas seulement de bien isoler, il s’agit d’atteindre une classe précise, avec un gain mesurable et un dossier d’aides qui tient. Cela suppose de coordonner les lots isolation, menuiseries, ventilation et chauffage, et de raisonner en gain de classes plutôt qu’en devis séparés.

Faire Ma Rénovation vous accompagne avec une méthode claire et rassurante :

• 15 ans d’expérience dans la rénovation et la performance thermique,
• plus de 600 chantiers réalisés dans les Yvelines,
• certification RGE, condition d’accès à l’ensemble des aides,
• devis gratuit et détaillé sous 48h,
• visite et état des lieux thermique à domicile,
• coordination des lots isolation, menuiseries, ventilation et chauffage.

FAQ : vos questions sur la sortie de passoire thermique

Conclusion

Sortir un logement de la classe F ou G suit une logique en quatre temps : vérifier d’abord un éventuel reclassement automatique si le chauffage est électrique, faire réaliser un audit énergétique qui fixe l’objectif de classe, engager les travaux dans l’ordre qui produit le gain maximal, et sécuriser les aides avant le premier coup de marteau.

Pour les propriétaires de logements classés F, l’échéance de janvier 2028 laisse moins de dix-huit mois. C’est peu au regard des délais d’instruction et de chantier, mais c’est suffisant pour agir sereinement à condition de lancer le diagnostic maintenant plutôt que l’an prochain.